یک پیش‌بینی از قیمت‌ مسکن در تهران

[هدیه.]

یک پیش‌بینی از قیمت‌ مسکن در تهران

​ نگاهی به تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از افزایش قیمت مسکن، زمین و اجاره در نیمه دوم سال 91 نشان می دهد در نیمه دوم سال 91 دیگر تهران صدر نشین رشد هزینه اجاره بها نبوده است. نگاهی به تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از افزایش قیمت مسکن، زمین و اجاره در نیمه دوم سال 91 نشان می دهد در نیمه دوم سال 91 دیگر تهران صدر نشین رشد هزینه اجاره بها نبوده است.متوسط اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری در استانهای کشور به 580 هزار تومان در ماه رسیده است یعنی رقمی معادل 1.5 برابر حداقل دستمزد 91 و 1.2 برابر حداقل دستمزد سال 92 که در این وضعیت مقایسه بین استانهای کشور نشان می دهد بالاترین رشد هزینه اجاره در نیمه دوم سال 91 نسبت به نیمه دوم سال 90 در استان یزد اتفاق افتاده است، در این شهر اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری در مقایسه با نیمه دوم سال 90 با 91 درصد افزایش به 155 هزار تومان رسیده است، البته قابل ذکر است که یزد به رغم این افزایش همچنان ارزان ترین شهر کشور برای اجاره نشین ها محسوب می شود.در مقایسه رشد اجاره بها در این دوره رتبه دوم و سوم مربوط به استانهای کهکیلویه وبویراحمد و ایلام بوده است که با 90 و 42.6 درصد رشد اجاره یک واحد مسکونی یکصد متری در این استانها به ترتیب ماهانه 196 و 172 هزار تومان به ثبت رسیده است.در مقام چهارم رشد 32 درصدی اجاره بها در شهر تهران یعنی گرانترین شهر کشور قرار دارد که در نیمه دوم سال 91 براساس گزارش مرکز آمار متوسط اجاره یک واحد 100 متری در این شهر ماهانه 1.3 میلیون تومان هزینه داشته است.پیش بینی موج بعدی افزایش قیمت هاافزایش قیمت زمین معمولا افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد، نگاهی به روند رشد قیمت زمین و املاک کلنگی در مناطق مختلف کشور می تواند به ما نشان بدهد که بیشترین رشد قیمت مسکن در یک فاصله زمانی حداکثر یک ساله در کدام مناطق اتفاق خواهد افتاد، البته اگر دیگر عوامل اقتصادی مسیر بازارها را تغییر ندهند.براین اساس با توجه به گزارش مرکز آمار ایران می توان پیش بینی کرد رشد قیمت مسکن در استانهای البرز، مرکزی،فارس، قزوین، کرمان و بوشهرتا پایان سال 92 نسبت به دیگر مناطق کشور بیشتر باشد، به دلیل آنکه متوسط رشد قیمت زمین در نیمه دوم سال 91 در این مناطق بالای 41 درصد بوده است، نکته جالب آنکه در نیمه دوم سال 91 کمترین رشد قیمت مسکن در شهر تهران با 125 درصد نسبت به نیمه دوم سال 90 اتفاق افتاده است این در حالی است که در اوخر سال 90 و اوایل سال 91 بیشترین رشد قیمت زمین را در استان تهران شاهد بوده ایم و در عوض این رشد پایین قیمت زمین بالاترین رشد قیمت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف کشور طی نیمه دوم سال 91 با رشد معادل 60 درصد مربوط به تهران بوده است، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در نیمه دوم سال 90 در تهران به 2.9 میلیون تومان رسیده است، به عبارت ساده تر پایتخت نشینان دیگر نمی توانند انتظار پیدا کردن یک واحد مسکونی 100 متری با قیمتی زیر 300 میلیون تومان را داشته باشند.نکته قابل تامل آنکه در همین دوره زمانی استانهایی که بالاترین رشد قیمت زمین را تجربه کرده اند به صورت همزمان نرخ رشد بالای 40 درصدی قیمت مسکن را نیز شاهد بوده اند که می تواند این روند ادامه دار باشد. گرانترینهای بازار مسکن ایرانتهران در تمام بازارهای مسکن، اجاره و زمین صدر نشین گرانی است ولی رتبه دوم در این بازارها شنیدنی است، در نیمه پایانی سال 91 بعد از تهران گرانترین زمین ها مربوط به استان قم بوده است که متوسط قیمت هرمتر مربع زمین در این استان 578 هزارتومان است.در بازار اجاره بها بالاترین اجاره بها بعد از تهران مربوط به استان البرز است متوسط اجاره بهای یک اواحد مسکونی 100 متری در استان البرز ماهانه 543 هزار تومان به ثبت رسیده است.در بازار فروش ملک نیز بعد از تهران که متوسط قیمت هرمتر مربع به مرز 3 میلیون تومان رسیده است در سه شهر اصفهان، قم و البرز متوسط قیمت بالای یک میلیون تومان را شاهد هستیم.

 

[mani24]

[h=1]پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده[/h]
بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن که در کافه خبر حضور پیدا کرده بود درباره بهترین زمان خرید مسکن توضیح داد.










[h=4][/h]به اذعان بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، بخش مسکن چند ماهی است رکود را تجربه می کند و همین موضوع سبب شده بسیاری از متقاضیان خرید دست نگه دارند.
بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن که در کافه خبر حضور پیدا کرده بود در پاسخ به سوالی در رابطه با پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده گفت: « اینکه قیمت مسکن ارزان می شود یا خیر انتهای تمام تحلیل ها است. ما تمام تحلیل ها را انجام می دهیم که در نتیجه به این بحث برسیم که سال آینده در جامعه قیمت کالایی افزایش پیدا خواهد کرد یا خیر. من حدود بیست سالی است که کارم محاسبه دهه های آینده است. برای این دهه، همین پیش بینی ها را کرده بودیم. »
او ادامه داد: « روزی که مسکن مهر در سال 87 ثبت نام کرد حدود 4 و نیم میلیون نفر ثبت نام کردند. سالانه 750 هزار نفر به طور متوسط ثبت خانوار داشتیم. سالانه نزدیک به 200 هزار واحد مسکونی نیز تخریب صورت می گیرد. البته ضریب استهلاک هم باید در نظر گرفت. این ارقام را که بررسی کنید نزدیک به یک میلیون و صد هزار مسکن نیاز داشتیم که تولید شود. این میزان تولید نشد و بر این اساس یک سوم نیاز واقعی مان بدون تامین باقی ماند. این اتفاق نشان می دهد که متقاضی بالایی وارد میدان شده است. وقتی متقاضی زیاد می شود قیمت بالا می رود. اما شرط دیگری هم وجود دارد و آنهم نقدینگی و توان خرید است. من می گویم قیمت مسکن در ماه های آینده افزایش پیدا می کند برای اینکه نقدینگی های منفی وجود دارد که تبدیل به پول می شود. »
گفتنی است منظرو ستاریان از نقدینگی منفی به دلار ها و سکه هایی است که بسیاری از شهروندان در ماه های گذشته خریداری کردند و آنها را نگه داری کردند. بر اساس گفته های این کارشناس مسکن قاعدتا این نوع نقدینگی های مخفی بار دیگر روانه بازار خواهد شد.
ستاریان همچنین در پاسخ به این سوال که بهترین زمان خرید مسکن چه زمانی است، گفت: « شهروندان هر لحظه که توانایی برایشان وجود داشت مسکن بخرند. همان لحظه بخرند. بر اساس پیش بینی هایی که کردم در خرداد یا اوایل تیر یکباره قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. حدود 9 ماه ملک در رکود بود و منتظر تاثیر افزایش قیمت ارز بود. این تاثیر در کالا های خرد اتفاق افتاد و مسکن تا کنون 45 درصد آن را پذیرفت. »

 

[mani24]

[h=3]مجله اکونومیست منتشر کرد:[/h][h=2]روند و پیش‌بینی قیمت‌های جهانی مسکن[/h][h=3]آینده قیمت‌مسکن درکانادا،آمریکا،انگلیس،چین،آلمان وژاپن[/h]

​

جهش ناگهانی قیمت مسکن قبل از آغاز بحران مالی جهانی از نظر مقیاس و اندازه بسیار قابل توجه بود. به استثنای چند کشور، تنها راه باقی‌مانده برای قیمت‌ها، افزایش بود.اقتصاد آنلاین/عطیه همدانی- جهش ناگهانی قیمت مسکن قبل از آغاز بحران مالی جهانی از نظر مقیاس و اندازه بسیار قابل توجه بود. به استثنای چند کشور، تنها راه باقی‌مانده برای قیمت‌ها، افزایش بود. اوضاع از آن زمان تا کنون کاملاً تغییر کرده است.

قیمت‌های جهانی مسکن
به گزارش اقتصاد آنلاین، براساس آخرین آمار در مورد قیمت مسکن، بازارهای مسکن و ملک در کشورهای مختلف در حال طی مسیر‌های مختلفی هستند. بازارهای نوظهور اخیرا با یک تکانه روبرو شدند و این شوک در قیمت‌های مسکن که به سرعت در حال افزایش هستند، منعکس شد؛ البته نرخ رشد قیمت مسکن در برزیل از 20 درصد در سال گذشته به 12 درصد در سال جاری کاهش یافت. بازار بحرانی مسکن در آمریکا نیز این روزها در وضعیت بهتری به سر می‌برد. در آمریکا قیمت‌ها به میزان 12 درصد در سال گذشته افزایش یافتند، البته در پی افزایش شدید در نرخ‌های وام‌های رهنی در فصل بهار، روند صعودی قیمت‌ها تا حدودی آهسته شده است. در بریتانیا طرح‌های دولتی برای ارائه سوبسید به منظور کاهش هزینه‌های مورد نیاز وام‌های رهنی مسکن و کمک به خریداران مسکن با پس‌انداز اندک باعث رونق بازار شد در حالی که عوامل بنیادی این بازار (بر خلاف آمریکا) نشان از تداوم قیمت‌های مسکن فراتر از ارزش واقعی آن‌ها داشت. قیمت‌های مسکن در ژاپن و بخش اعظم منطقه اروپا علی‌الخصوص در اقتصاد‌های بدهکار در جنوب اروپا و در کشورهای طلبکار شمالی مانند هلند در حال افزایش هستند. به نظر می‌رسد که بازار مسکن کانادا به دلیل بیش از اندازه بالا بودن قیمت‌ها از ارزش واقعی آن‌ها در آستانه ترکیدن حباب قیمتی است.

نمودار قیمت‌ مسکن از سال 200 تا 2013​

بازارهای مسکن عمدتا دارای دروان‌های رکود و رونق هستند که در آن‌ها قیمت‌ها افزایش و یا کاهش می‌یابد. برای مقایسه اینکه قیمت‌های مسکن فراتر یا کم‌تر از ارزش واقعی آن‌ها هستند، اکونومیست از دو شاخص استفاده می‌کند. یک شاخص میزان قدرت خرید را در مقایسه قیمت‌ها با درآمد قابل تصرف اندازه گیری می‌کند و شاخص دیگر میزان سرمایه‌گذاری در مسکن را در مقایسه قیمت‌ها با اجاره‌ها بررسی می‌کند. اگر این شاخص‌ها بالاتر از میانگین تاریخی آن‌ها (از میانه دهه 70 میلادی) باشد، قیمت مسکن در آن کشور بیش از حد بالا رفته است و در غیر این صورت قیمت مسکن کم‌تر از حد کاهش یافته است. بر همین اساس؛ قیمت‌های مسکن در کانادا حبابی است درحالیکه در ژاپن کمتر از سطح ارزش واقعی مسکن است.

شاخص‌های قیمت مسکن

بازار بحرانی مسکن در آمریکا به سمت بهبود رفته است و قیمت‌های مسکن در سال گذشته به میزان 12.1 درصد افزایش یافته است. با توجه به اینکه سطح قیمت‌ها کم‌تر از ارزش واقعی آن‌ها نسبت به درآمد هستند، به نظر می‌رسد که این شرایط نشانه‌ی بهبود بازار مسکن است. افزایش سریع در نرخ‌های وام‌های رهنی از ماه می، و علایم کاهش سیاست‌های خرید اوراق قرضه توسط فدرال رزرو، در هر حالتی باعث کاهش روند رونق این بازار خواهد شد.

قیمت واقعی مسکن از سال 2000 تا 2013​

شرایط بهبود بازار مسکن هم‌چنان لرزان و بی‌ثبات است. رشد قیمت‌ مسکن در ماه‌های اخیر معادل 3.9 درصد بوده است که احتمالاً در آینده سرعت بیشتری خواهد یافت اگرچه ارزش مسکن هنوز هم بیش از اندازه واقعی آن است. طرح دولتی ارائه سوبسید برای کاهش هزینه‌های تامین مالی برای وام‌دهندگان مسکن و از طریق کمک به وام‌گیرندگان با حساب بانکی اندک باعث رونق بازار مسکن بریتانیا شده است.

نسبت قیمت مسکن به درآمد از سال 2000 تا 2013​

علی‌رغم قیمت‌های مطلوب، قیمت‌ مسکن در ژاپن با نرخ 2.2 درصد در حال کاهش هستند. بدترین عملکرد بازار مسکن متعلق به منطقه اروپا علی الخصوص در جنوب اروپا (کاهش 8.2 درصد قیمت‌ها در اسپانیا در سال گذشته) و برخی کشورهای شمال اروپا (افت 5.8 درصد قیمت‌ها در آلمان) است. بازار مسکن فرانسه نیز با رکود روبرو است. اگرچه در اسپانیا، ارزش‌های مسکن با شاخص‌های اکونومیست افزایش یافته است اما قیمت‌های مسکن از اوایل سال 2008 با افت 30 درصدی روبرو شد. به نظر می‌رسد با توجه به جهش 49 درصدی در بازار مسکن ایرلند، این روند صعودی پایدار باشد.

نسبت قیمت مسکن به اجاره بها از سال 2000 تا 2013​

در آلمان وضعیت بازار مسکن بهتر است زیرا از آشفتگی‌‌های زمان قبل از بحران در امان بود. قیمت‌ها در سال گذشته معادل 5.1 درصد افزایش یافت، که باعث رونق تقاضای داخلی شد و به روند بهبود اقتصادی در منطقه یورو نیز کمک کرد.

درصد تغییر قیمت واقعی مسکن از سال 2000 تا 2013

​